万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短>

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身(shēn)？<很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短/p>

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