文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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