近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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