近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这花竹帽是哪个民族的 花竹帽是广西毛南族仅有的吗是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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