饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收(shōu)费(fèi)金(谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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