导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn社日节是什么节日 社日节是农历几月初几)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(社日节是什么节日 社日节是农历几月初几zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 社日节是什么节日 社日节是农历几月初几