饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的(de)意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深(shē钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量n)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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