万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐn正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角g)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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