OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避(bì)的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了(le)芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备租辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目(mù)前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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