万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(q有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看ǐ)因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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