近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影琪琪格蒙语什么意思响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàn琪琪格蒙语什么意思g)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 琪琪格蒙语什么意思