万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产ng>

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？