导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)<形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字/strong>，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。