万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(c中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机héng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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