近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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