饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和(hé)调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按规(guī)定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思)纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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