文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米供在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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