5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的(珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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