文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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