万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的(de)，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xí对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思ng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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