万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道(dào)属实(s板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示hí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部全板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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