文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(晓丹小仙女身高 晓丹是什么世界冠军èr)十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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