饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样(yàng)的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市)及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确(què)服务项目(mù)和(hé)收费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在(zài)一些热(rè)点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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