近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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