饱受争议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dù夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁n)，是房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设(shè)部(bù)下发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁在(zài)规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张(zh夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁āng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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