近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市(s发字有几画，发字有几画五行什么hì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设(发字有几画，发字有几画五行什么shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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