文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录<mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语/p>

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dmine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语àn)监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约mine是什么词性物主代词，my是什么词性物主代词英语，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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