饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎch2是什么基团，chch3ch3是什么基团n)经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际收取费(fch2是什么基团，chch3ch3是什么基团èi)用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半(bàn)的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高(gāo)了(le)房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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