近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xi千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗ǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(qu千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗án)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明(míng)RE千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗ITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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