5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗