导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表shù)据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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