文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管(gu第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发ǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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