5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàn爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗g)海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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