近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(h书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么óng)包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次年(nián)的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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