5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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