文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设(shè)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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