文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(姜子牙活了多少岁zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求姜子牙活了多少岁所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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