饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很(hěn)多(duō)中(zhōng)介(jiè)利牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(w牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质èi)，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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