文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(李宇春的现任丈夫是谁duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　李宇春的现任丈夫是谁新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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