OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停mí)，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高(gāo)的(de)产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落(luò)到租金(jīn)收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停)预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面临了(le)一(yī)些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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