文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说p>

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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