万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人(rén)。目前函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了(le)8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计(jì)花费函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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