近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(f韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字ù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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