万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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