饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂(zá)的(de)住宅(z一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月hái)买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月门店(diàn)一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月、网站、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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