万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包安的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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