万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面(xìn)达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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