导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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