近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际(jì)获(huò)得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特方差分析英文缩写，方差分析英文翻译许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营(方差分析英文缩写，方差分析英文翻译yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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