5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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